Ontwikkelingen grondexploitaties
Uitgifteprijzen
Voor de bepaling van de marktconforme verkoopprijzen en de in de diverse grondexploitaties gehanteerde prijsniveaus wordt een beroep gedaan op externe taxateurs. Sinds de vorige actualisatie zijn er geen nieuwe taxaties op basis waarvan het college grondprijzen zou kunnen herzien. Uitgangspunten zijn niet gewijzigd ten opzichte van de jaarrekening 2016.

Parameters
Opbrengsten- en kostenindex
Door prijsdalingen op de woningmarkt t/m 2013 zijn in die periode ook onze gemiddelde gronduitgifteprijzen gedaald. Dat betekent dat de verwachte opbrengsten in die jaren aanzienlijk naar beneden waren bijgesteld. De afgelopen jaren hebben we echter een veel sneller herstel gezien dan enkele jaren geleden was verwacht. Dat betekent dat de totale opbrengstpotentie weer aanzienlijk naar boven is bijgesteld. De huidige actuele grondprijsniveaus zijn weer minimaal gelijk en op goede locaties zelfs weer hoger dan het niveau van voor de crises. Hoewel er dan gedurende 10 jaren er afhankelijk van de locatie dan geen of maar een beperkte gemiddelde jaarlijkse opbrengstinflatie is geweest, is de verwachting dat de grootste opwaartse correctie vanaf volgend jaar wel heeft plaatsgevonden. Dat betekent dat vanaf heden gerekend wordt met een gemiddelde jaarlijkse index van 1,5%. Dat is 1,5% lager voor het eerste jaar en 0,5% lager voor de jaren daarna, dan waar bij de jaarrekening van 2016 vanuit was gegaan. Voor de kostenindex wordt nog steeds uitgegaan van 2,0%. Dat is nog steeds op basis van de index in de Grond-, weg en waterbouw die is gebaseerd op de laatste periodieke rapportage zoals die door het bureau Metafoor is uitgebracht.

Uitgiftesnelheid
Het grondbedrijf heeft tot en met medio 2013 te maken gehad met aanzienlijke vertragingen in de uitgiftesnelheid. Sinds 2014 laat de uitgifte weer een sterke stijging zien, waarbij we in 2016 voor Mierlo weer boven het historische gemiddelde aantal woningen per jaar uitkwamen. Ook voor 2017 zal dat het geval zijn. De genomen maatregelen en het verbeterde marktperspectief hebben voor een belangrijke kentering gezorgd. De riante totale grondverkoopopbrengst lijkt op de korte termijn verder door te zetten. Dat betekent ook dat de afzetrisico’s voor met name Groot Luchen snel afnemen.

In exploitatie genomen project
Groot Luchen
Op 9 november 2016 is het nieuwe bestemmingsplan onherroepelijk geworden. De boekwaarde van de grondexploitatie Groot Luchen bedraagt per medio juli 2017 € 16,3 miljoen. Dat is bijna € 6,0 miljoen minder dan eind 2016 (€ 22.186.588,- per 31 december 2016). Gezien de omvang van de medio juli 2017 getekende optieovereenkomsten van ruim € 5,0 miljoen zal deze boekwaarde in de tweede helft van 2017 na aftrek van nog te maken kosten voor o.a. bouw- en woonrijp maken nog verder dalen. De volgende gebieden voor Groot Luchen worden op dit moment uitgewerkt. Voor die gebieden zal daarna een uitwerkingsprocedure doorlopen worden.

Verder is op dit moment de verkaveling van bedrijventerrein de Bijenkorf in concept gereed. Hierover worden gesprekken gevoerd met ondernemers die hun interesse hiervoor kenbaar hebben gemaakt. Naar verwachting zullen deze bedrijfsgronden in 2018 en 2019 verkocht worden.

Brugstraat
Nu de bestaande woning aan de Brugstraat is verkocht en het bedrijfspand is gesloopt, ontstaan betere verkoopkansen voor de twee bouwkavels. We gaan er vanuit dat beide kavels in 2018 verkocht kunnen worden.

Spaarpot-Zuid
Op bedrijventerrein Spaarpot is nog slechts één kavel beschikbaar. Gezien de aantrekkende economie en de stijgende belangstelling van ondernemers in bedrijfsgrond, kan de kavel naar verwachting in 2018 verkocht worden.

Rielsepark
Voor een deel van het perceel is inmiddels interesse getoond. We gaan nog steeds uit van verkoop van de grond in 2018.

Luchen Weteringpark
De exploitatie heeft uitsluitend betrekking op de huidige gemeentelijke gronden. Voor wat betreft de verwachte uitgiftetermijn wordt nog steeds uitgegaan van 2021.

Talingstraat
Voor dit project geldt dat er weer een informatiebijeenkomst heeft plaatsgevonden en dat er een uitwerkingsplan wordt opgesteld. Deze zal in 2017 in procedure worden gebracht. In 2018 kunnen de eerste gronden worden verkocht.

Centrum West
Hoewel ook voor deze locatie in 2015 al een woonbestemming is vastgesteld, zal de uitwerking van de stedenbouwkundige mogelijkheden pas in 2018 geconcretiseerd worden. Wel wordt er op dit moment al vast gekeken naar de mogelijkheden aan de Heilige Geeststraat nu een groot deel van het tijdelijke parkeerterrein beschikbaar komt. Door de verkoop van de voormalige basisschool aan de ondernemers van De Grabbelton wordt een deel van die parkeerbehoefte op eigen terrein opgelost. Daarnaast wordt gekeken naar mogelijkheden voor een kiss & ride zone. Verkoop van de eerste gronden in 2020 lijkt nog steeds haalbaar.

Waleweinlaan
Er is een publicatie verschenen waarin geïnteresseerden zich kunnen melden om zich bij de bestaande CPO-groep uit de wijk aan te sluiten. In overleg met de belangstellenden zal het plan verder worden uitgewerkt. Naar verwachting kunnen de gronden nog steeds in 2018 worden verkocht.

Willem Barentszweg
Het uitwerkingsplan voor deze locatie kan binnenkort worden vastgesteld. Indien er overeenstemming wordt bereikt over de zorgovereenkomst, kan ook de verkoopovereenkomst met Heppie (t)Huis getekend worden. Voor de te realiseren woningen is een publicatie verschenen waarbij geïnteresseerde zich kunnen aanmelden voor een CPO-initiatief. Mogelijk kunnen alle gronden dan al in 2018 worden verkocht. Eerder werd voor de woningen nog uitgegaan van 2019. Anderzijds zal de totale opbrengst wel lager uitvallen, omdat het uitgeefbare oppervlak kleiner is geworden. Er is namelijk gekozen voor meer openbare ruime in dit gebied. Verder zijn de sloopkosten hoger uitgevallen dan aanvankelijk begroot. Dat betekent dat de eindwaarde nu op ongeveer €0,6 miljoen wordt begroot.

Strabrecht
De uitwerking van het woningbouwdeel zal plaatsvinden zodra het nieuwbouwplan voor het Strabrecht College beschikbaar is.

Ellenaar
Het uitwerkingsplan is inmiddels vastgesteld.

De Waag / Vesperstraat
De herontwikkeling van deze locatie zal in 2018 worden voorbereid. Medio 2018 is de herinrichting van het centrum namelijk gereed en zal moeten blijken dat er voldoende ruimte voor langparkeerders aanwezig is. Verkoop van de locatie zal dan in 2019 of 2020 plaats kunnen vinden.

Bisschop van Mierlostraat
Voor de herontwikkeling van de huidige locatie van de Loeswijkschool kunnen de voorbereidingen nog niet worden gestart.

Dorpsstraat / Johannesschool
De gesprekken over verkoop van de locatie hebben nog niet geleid tot overeenstemming. Daarom is de locatie inmiddels in tijdelijk beheer gegeven. Daarbij is reeds geanticipeerd op de cultuurnota die inmiddels ter behandeling is aangeboden. Daarin is aangegeven dat de mogelijkheid wordt onderzocht om van deze locatie een atelierverzamelgebouw voor kunstenaars te maken. Indien de komende maanden blijkt dat dit haalbaar is, dan zal de grondexploitatie daar op aangepast worden. In deze begroting is de grondexploitatie hier nog niet op aangepast.

Emopad
Er is inmiddels interesse getoond voor de laatste volledige kavel in combinatie met een totale ontwikkeling op de aangrenzende gronden van derden.

Kavels Loeswijk
Het uitwerkingsplan voor vier kavels (waarvan drie op gemeentelijke grond) is in september gereed, zodat in het vierde kwartaal de ruimtelijke procedure kan worden gestart. Dat betekent dat we nog steeds uit kunnen gaan van verkoop in 2018 en 2019.

Linze
Voorbereidingen voor een invulling van de locatie conform het huidige bestemmingsplan zullen vanaf 2018 worden opgestart. Voor verkoop van de locatie wordt nu uitgegaan van 2020 in plaats van 2019.

Afgesloten projecten
In het eerste halfjaar van 2017 zijn geen projecten afgesloten. In het tweede halfjaar lijken er ook geen projecten afgesloten te kunnen worden. In 2018 wel. Hiervoor wordt verwezen naar de meerjarenprognose.

Vast te stellen exploitaties
Er zijn op dit moment geen nieuw vast te stellen grondexploitaties. Op basis van de nieuwe BBV-voorschriften moeten ook grondexploitaties met een substantiële wijziging opnieuw worden vastgesteld. Door de omvang van de grondexploitatie Groot Luchen is voor deze grondexploitatie al snel sprake van een van substantiële aanpassing. Hoewel de definitie nog nader bepaald moet worden, wordt voorgesteld om deze exploitatie opnieuw ter vaststelling aan te bieden. De overige aanpassingen hebben met name betrekking op aanpassing van de opbrengstenindex. Om die reden wordt een afzonderlijk beslispunt opgenomen voor die aanpassing in plaats van opnieuw alle exploitaties opnieuw vast te stellen.

De financiële (weerstands)positie
Door meerjarige exploitatielooptijden vinden winst- en verliesnemingen op onregelmatige momenten plaats. Een grondbedrijf moet daarom in een langjarig perspectief worden gezien. Het weerstandsvermogen van het grondbedrijf bevat de middelen en mogelijkheden waarover het grondbedrijf kan beschikken om niet begrote kosten en tegenvallende opbrengsten te dekken.

Tussentijds resultaat 2017
Het tussentijdse resultaat in boekjaar 2017 is € 0,-, omdat er geen projecten kunnen worden afgesloten.

Reserves en voorzieningen
a. Reserve grondexploitaties
De stand van de reserve grondexploitaties per medio juli 2017 bedraagt € 19.337.257,-. Dit is na de mutatie in de voorziening grondexploitaties en na verwerking van het raadsbesluit in het kader van de jaarrekening 2016.

b. Voorziening grondexploitatie en voorziening afgesloten complexen
De contante waarde van alle geraamde verliezen van de verlieslatende exploitaties bedraagt € 82.000,-. De benodigde voorziening voor de afronding van openbare ruimte van afgesloten plannen bedraagt € 111.000,-.

c. Materiële Vaste Activa (voorheen Niet in exploitatie genomen gronden)
Vanaf 1 januari 2016 zijn deze gronden geactiveerd onder de materiële vaste activa. Sindsdien is het ook niet meer mogelijk om rente op deze boekwaarde bij te schrijven.

a. Reserve grondexploitatie
De omvang van de reserve moet in een gezonde verhouding blijven staan tot de benodigde capaciteit ten behoeve van de aanwezige risico’s. De mogelijkheden zijn afhankelijk van het actuele percentage van het weerstandsvermogen.

Weerstandsvermogen
De winsten van het grondbedrijf worden gestort in de reserve grondexploitatie. Anderzijds worden er voorzieningen getroffen voor grondexploitaties met een verwacht exploitatietekort. Deze stortingen in de voorziening gaan ten laste van de reserve. De schommelingen in de voorziening grondexploitatie worden daarom primair opgevangen in de reserve grondexploitatie.

De reserve grondexploitatie vormt het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Enerzijds moet deze voldoende groot zijn om risico’s op te kunnen vangen en een onttrekking uit de Algemene Reserve te voorkomen of zo gering mogelijk te laten zijn. Anderzijds moet de buffer ook niet onnodig groot worden. In de kadernota grondbedrijf zijn regels vastgelegd over de gewenste minimale omvang.

In het kader van de jaarrekening 2017 zal de risicoanalyse voor het grondbedrijf opnieuw geactualiseerd worden. Met een actuele stand van de Reserve grondexploitaties van € 19.337.257,- en de in het kader van de jaarrekening van 2016 berekende benodigde weerstandscapaciteit van € 9.771.425,- bedraagt het actuele weerstandsvermogen 198%.

In de kadernota Grondbedrijf die op 25 juni 2012 is vastgesteld, staat vermeld dat de gewenste weerstandscapaciteit 100% is. Nu het huidige weerstandsvermogen 198% bedraagt, is op basis van de kadernota de code groen van toepassing. Dat betekent:

• reguliere risicobewaking en sturing op risicomanagement via jaarverslag;
• college rapporteert in de eerstvolgende meerjarenbegroting over de ontwikkelingen ten aanzien van het weerstandsvermogen;
• in geval van toevoeging van een negatieve exploitatie gaat het om een strategische exploitatie, waarbij het weerstandsvermogen als gevolg hiervan niet lager dan 75% wordt.

Verliesvoorziening
In de jaarrekening 2016 is op basis van de nieuwe BBV-regels besloten om een afzonderlijke voorziening voor de te verwachten verliezen voor lopende grondexploitaties aan te houden.
Deze voorziening moet voldoende groot zijn om (de contante waarde van) de te verwachte tekorten te kunnen afdekken. Op de voorziening wordt rente bijgeschreven. Deze voorziening wordt in mindering gebracht op de voorraad ‘Bouwgronden In Exploitatie’. Het verloop staat hieronder:

Voorziening afgesloten complexen
In de jaarrekening 2016 is op basis van de nieuwe BBV-regels besloten om een afzonderlijke voorziening voor afgesloten complexen aan te houden. Voor exploitaties die zijn afgesloten, omdat alle uitgeefbare gronden zijn verkocht, worden nog wel middelen gereserveerd om (een laatste deel van) het plangebied woonrijp te maken. Deze zijn in de voorziening afgesloten complexen ondergebracht. Op deze voorziening wordt geen rente bijgeschreven. Deze voorziening wordt afzonderlijk weergegeven op de gemeentelijke balans.

Meerjarenperspectief
De projecten die in exploitatie zijn zullen naar verwachting worden afgesloten in de jaren zoals is weergegeven in het onderstaande overzicht. De verwachte winsten en verliezen zijn op basis van de huidige inzichten op basis van eindwaarde als volgt:

Meerjarenperspectief op basis van eindwaarde

Op basis van de BBV-voorschriften kunnen de te verwachten resultaten ook tegen netto contante waarde worden weergegeven. Aangezien de verliesvoorziening altijd op die manier is berekend, is ook dit overzicht opgenomen op basis van netto contante waarde.

Meerjarenperspectief op basis van netto contante waarde

De winsten van de bovenstaande projecten worden na realisatie in de reserve grondexploitaties gestort. Verliezen worden ten laste van de voorziening grondexploitatie gebracht, waarbij het verschil tussen het projectresultaat en het bedrag in de voorziening ten laste of ten gunste van de reserve grondexploitaties wordt geboekt.

Verschillenanalyse
De meeste verschillen ten opzichte van de berekende bedragen uit de jaarrekening 2016 hebben betrekking op een bijstelling van de opbrengstenindex. Uit de analyse van de uitkomsten van de benchmark grondbedrijfstaken is gebleken dat we gemiddeld een relatief hoge opbrengstenindex hanteren. Dit is te verklaren uit het feit dat ten tijde van de crisis de uitgifteprijzen sterk naar beneden waren bijgesteld en er daarna weer een sterke opwaartse correctie plaatsvindt. Voor een periode van bijna 10 jaar kan een structurele inflatie gemiddeld echter lager zijn. Op basis van de analyse van de benchmarkuitkomsten wordt voorzichtigheidshalve nu uitgegaan van 1,5%. Deze bijstelling zorgt voor een verlaging van de verwachte resultaten van de meeste grondexploitaties.

Voor locatie De Bron is gebleken dat de sloopkosten substantieel hoger worden als gevolg van asbest. Voor Groot Luchen heeft de aanpassing exclusief de correctie voor de opbrengstenindex betrekking op de uitgewerkte verkaveling van bedrijventerrein De Bijenkorf. Aangezien het hier gaat om interesse van voornamelijk kleinschalige bedrijven, is het noodzakelijk om kleinschaliger te verkavelen, waardoor extra lengte voor ontsluitingswegen nodig is. Dat betekent iets minder uitgeefbaar oppervlak en daardoor een iets lager begrote verkoopopbrengst. Voor de overige grondexploitaties is er geen sprake van substantiële aanpassingen.

Materiële vaste activa (gedeelte voorheen niet in exploitatie genomen gronden)
De gronden die voorheen als Niet in exploitatie genomen gronden geadministreerd stonden, moeten op basis van de nieuwe BBV-voorschriften vanaf 2016 geadministreerd worden onder de materiële vaste activa. De gronden die voorheen als nieg-gronden geadministreerd stonden en naar verwachting de komende jaren wel in exploitatie worden genomen, staan hieronder toegelicht.

Toekomstige bouwlocaties

Om ook conform de nieuwe richtlijnen van het BBV voorbereidingskosten voor planvorming te kunnen activeren, is in het kader van de jaarrekening van 2016 besloten om een krediet van € 150.000,- ter beschikking te stellen. Een deel van dit krediet zal worden aangewend voor planvorming voor de drie locaties die voorheen tot de Niet in exploitatie genomen gronden van het grondbedrijf behoorde. Het gaat om de locaties Stationsstraat 33 en bouwblok Landbouwgronden Gijzenrooij. Voor Hekelstraat is alleen een deel van het krediet nodig indien de overeengekomen vergoeding voor plankosten niet toereikend is voor de door de gemeente te maken kosten. De feitelijke toedeling van het krediet van € 150.000,- naar de individuele projectlocaties is gedelegeerd aan het college. Besluitvorming hierover zal in de komende maanden plaatsvinden.

Hekelstraat
Voor de locatie Hekelstraat is op 18 maart 2014 een koopovereenkomst gesloten. De notariële overdracht zal naar verwachting in 2018 plaatsvinden. Op dat moment ontvangt de gemeente nog een bedrag van € 122.859,50. Ten behoeve van de verkoop zijn er nauwelijks nog kosten te verwachten, zodat het exploitatieresultaat bij juridische overdracht en afsluiting nihil zal zijn.

Stationsstraat 33
De locatie Stationsstraat 33 is één van de plandelen waarvoor de gemeente de subsidie Spoorse doorsnijdingen eind 2016 als voorschot uitbetaald heeft gekregen. De gemeente heeft alleen recht op het subsidieaandeel van meer dan € 0,4 miljoen als tot een herontwikkeling van de locatie wordt besloten. De raad zal echter nog een afweging moeten maken of het bestaande gebouw wel of niet behouden moet blijven. Als het behouden moet blijven, zal het weer verkocht worden, omdat er geen sprake is van maatschappelijke huisvesting. Verhuur van dergelijk vastgoed met een tijdelijke gesubsidieerde huur is namelijk geen kerntaak van de gemeente. Het vorige college heeft in het verleden de intentie uitgesproken om hier een ‘tweede Statie Haeghe’ te realiseren. Op die manier ontstaat er aan beide poorten van de Stationsstraat een zelfde architectuur en uitstraling. De afweging cq planvoorbereiding voor deze locatie zal in het komende halfjaar aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Bij de beoordeling of de huidige boekwaarde kan worden terugverdiend, wordt op dit moment nog steeds uitgegaan van een herontwikkeling, waarbij een ‘tweede Statie Haeghe’ gerealiseerd wordt. Op basis van globale stedenbouwkundige mogelijkheden moet met ondersteuning van het betreffende subsidieaandeel een sluitende exploitatie mogelijk zijn. Na besluitvorming in de gemeenteraad, kan verdere planuitwerking en burgerparticipatie plaatsvinden. Er wordt nog steeds uitgegaan van vaststelling van het bestemmingsplan en de grondexploitatie in 2018.

Bouwbloklocatie Landbouwgronden Gijzenrooij
Op Gijzenrooij waren vijf potentiële locaties voor één nieuw agrarisch bouwblok geselecteerd. De afweging tussen deze vijf locaties vindt binnenkort plaats. Daarna kan 6,0 van de 7,5 ha weer als te verhuren agrarische grond worden aangemerkt, waardoor de geraamde correctieboeking van € 80.508,- kan worden uitgevoerd. De verkennende gesprekken met een geïnteresseerde bestaande stichting en hun beoogde ondernemer worden voortgezet. Het komende jaar zal moeten blijken of dit een kansrijk initiatief is waar de provincie medewerking aan wil verlenen.